O que pode fazer um imóvel ser considerado irregular? Entenda os riscos e como proteger seu patrimônio

Você já ouviu a frase: "Só é dono quem registra"? No Brasil, e especialmente no dinâmico mercado imobiliário de São Paulo, essa não é apenas uma frase de efeito, é a pura realidade jurídica.

Muitos proprietários acreditam que, por terem um contrato assinado e a posse do imóvel, estão seguros. No entanto, a irregularidade imobiliária é um "inimigo invisível" que desvaloriza seu patrimônio em até 40% e pode travar a sua vida financeira.

Mas, afinal, o que torna um imóvel irregular? Abaixo, elenco os motivos mais comuns que atendo diariamente em meu escritório:

1. O Famoso "Contrato de Gaveta"

Este é o campeão nos centros urbanos. Você comprou o imóvel, pagou, mas não lavrou a escritura pública nem a registrou no Cartório de Registro de Imóveis. Perante a lei, o dono ainda é o vendedor. Isso impede que você consiga um financiamento bancário ou venda o imóvel para quem precisa de crédito.

2. Falta de Registro ou Escrituras Incompletas

Muitas vezes, a sucessão de vendas foi feita apenas por recibos ou escrituras que nunca foram levadas a registro. Se a matrícula do imóvel não reflete a realidade atual, o imóvel está irregular. Isso vira um pesadelo na hora de transmitir o legado da família (inventário).

3. Loteamentos Irregulares ou Clandestinos

Muito comum em áreas de expansão. O terreno foi dividido sem aprovação da Prefeitura ou sem o devido registro do parcelamento do solo. Quem compra um lote assim fica de mãos atadas, sem conseguir o número da matrícula individualizada e sem acesso a serviços públicos básicos em alguns casos.

4. Sobreposição de Áreas e Falha no Georreferenciamento (Rural)

Para os donos de fazendas, sítios e chácaras, o problema costuma ser técnico. Se a sua cerca invade a área do vizinho no papel (sobreposição) ou se o seu imóvel não possui o GEO e o CAR devidamente retificados, você está impedido de acessar o crédito rural, essencial para a produção.

5. Área Construída não Averbada

Você comprou o terreno e construiu a casa, ou ampliou sua empresa, mas não informou ao Cartório. Se a área no papel é diferente da área real, o imóvel é irregular. Isso impede o "Habite-se" e, consequentemente, trava qualquer tentativa de venda por financiamento bancário.

Por que você não deve ignorar isso?

A irregularidade não é apenas uma pendência burocrática. Ela gera consequências graves que pesam no bolso:

Desvalorização Imediata: Um imóvel irregular vale muito menos no mercado.
Dificuldade de Venda: Hoje, a maioria dos compradores depende de financiamento. Se o seu imóvel não aceita banco, você perde 90% dos interessados.
Risco ao Legado Familiar: No momento de um inventário, a irregularidade trava a partilha e gera custos jurídicos altíssimos para os herdeiros.
Perda de Contratos: Para empresas e incorporadoras, um imóvel irregular pode significar o cancelamento de um empreendimento inteiro ou a perda de investidores.

Como resolver?

A boa notícia é que quase toda irregularidade tem solução. Seja através de uma Usucapião (judicial ou extrajudicial), uma Retificação de Área ou a Regularização de Loteamento, o caminho para a segurança jurídica existe.

Regularizar seu imóvel é, acima de tudo, um investimento que traz paz de espírito e valoriza o que você levou anos para conquistar.

Seu imóvel está em alguma dessas situações ou você tem dúvidas sobre a documentação que possui em mãos?

Eu posso te ajudar a analisar a situação real do seu patrimônio e traçar o caminho mais rápido para a regularização definitiva.

Gostaria que eu fizesse uma análise preliminar da documentação do seu imóvel para identificar possíveis riscos?

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